今年以來，從中央到地方國土空間規(guī)劃編制工作節(jié)奏加快，“三區(qū)三線”劃定工作步伐加緊，自上而下明確釋放出必須把耕地和永久基本農(nóng)田保護紅線放在首要和優(yōu)先位置，嚴格落實國土空間規(guī)劃約束性指標的信號。從先后幾輪劃定工作看，對城鎮(zhèn)開發(fā)邊界的劃定呈現(xiàn)只減不增、大幅壓減的態(tài)勢，土地資源緊缺形勢加劇，一定程度上限制了正處于成長期的市北開發(fā)區(qū)的規(guī)模發(fā)展。為此，開發(fā)區(qū)一方面積極適應合理調(diào)整規(guī)劃布局，另一方面，積極轉變思路，改變過去土地增量開發(fā)的單一做法，探索存量挖潛、二次開發(fā)的新路徑，多措并舉盤活閑置低效用地，努力向存量要空間，在“零增地”的情況下謀求發(fā)展新空間。

五蓮縣鉅鑫鋼帶有限公司位于日照市北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)遨游產(chǎn)業(yè)園，使用土地共162.14畝。今年3月份，管委以土地使用稅清繳為契機，對園區(qū)企業(yè)開展低效閑置資源專項摸排行動，在摸排中，發(fā)現(xiàn)該公司產(chǎn)值及稅收常年處于較低水平，且呈繼續(xù)下降趨勢，隨即組織相關部門單位對鉅鑫鋼帶公司的經(jīng)營現(xiàn)狀和發(fā)展前景進行分析論證，認定為閑置低效地塊。經(jīng)與企業(yè)溝通，該企業(yè)早有退出意向，但鑒于前期投入，以及難以找到轉讓途徑，一直未能找到合適的解決方案。為幫助企業(yè)及時止損，將寶貴的土地資源盤活再利用，開發(fā)區(qū)管委迅速組建了工作專班，充分發(fā)揚“四敢精神”，在縣委、縣政府的大力支持下，由市北開發(fā)區(qū)管委下屬國有企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展集團——日照市北市政工程有限公司，以資產(chǎn)轉讓的方式對五蓮縣鉅鑫鋼帶有限公司162.14畝土地進行了成功收儲，實現(xiàn)了企業(yè)、市北管委和縣委、縣政府三方共贏的良好局面，走出了一條以市場化手段推動土地資源效能最大化的新路子。主要啟示有以下幾點：

一、資產(chǎn)效益是重要目的，要注重效益最大化，促使多方共贏。首先，通過對五蓮縣鉅鑫鋼帶有限公司低效用地的盤活，縣委、縣政府成功收繳土地使用稅、房產(chǎn)稅等各類稅款1579萬元，直接拉動全縣一季度地方稅收上升了2.6個百分點。其次，管委通過土地收儲獲得了鉅鑫鋼帶公司162.14畝土地的土地使用權，為下步統(tǒng)籌項目規(guī)劃布局騰出了發(fā)展空間，對推進土地集約節(jié)約利用、提高園區(qū)畝產(chǎn)效益具有重要意義。同時，為提高資產(chǎn)利用率，經(jīng)發(fā)集團在收儲時保留了公司廠房主體結構，以及水電、通訊等配套設施，也避免了資源重建浪費。再次，鉅鑫鋼帶有限公司通過資產(chǎn)轉讓，對土地、廠房等資產(chǎn)長期閑置和低效利用進行了及時止損，實現(xiàn)了資產(chǎn)變現(xiàn)，徹底解決了企業(yè)“半僵尸”的狀態(tài)?？傮w來看，在土地使用權有序過度的同時，實現(xiàn)了多方利益共享，資產(chǎn)效益最大化。

二、部門聯(lián)動是重要保障，要集聚工作合力，攜手共促發(fā)展。多部門聯(lián)動是本次盤活案例的根本保障。管委建立了以主要負責同志為組長的土地盤活利用領導小組為指導組、職能部門為推動組、平臺公司為盤活利用組的三層組織架構。在“指導組”決策領導下，由經(jīng)發(fā)、財經(jīng)、稅務、自然資源和規(guī)劃等部門組成的“推動組”第一時間對該地塊用地性質、合同面積、稅款繳納等基本情況進行了摸底，隨即啟動完成了低效用地認定工作。同時，會同五蓮縣鉅鑫鋼帶有限公司共同聘請了第三方評估公司，對該地塊和地上附著物進行了估值，出具了評估報告。盤活利用組經(jīng)與企業(yè)多輪溝通協(xié)商后，確定了資產(chǎn)打包轉讓的最終方案，由日照市北市政工程有限公司與鉅鑫鋼帶公司簽訂了《土地廠房轉讓協(xié)議書》，并在資產(chǎn)交付的當日，完成了土地使用稅、房產(chǎn)稅及滯納金等全部稅金的清繳和土地出讓的稅款繳納。

三、國有企業(yè)是重要平臺，要聚焦專業(yè)化運營，發(fā)揮好國有企業(yè)作用。國有企業(yè)是土地收儲和盤活再利用的重要參與者，通過國有企業(yè)以市場化方式促成政府土地征收，是實現(xiàn)低效用地盤活的有效路徑。要積極發(fā)揮國有企業(yè)在行業(yè)資源整合中的平臺優(yōu)勢，對經(jīng)營困難、財政貢獻低、破產(chǎn)倒閉的企業(yè)用地進行及時收儲，通過合理經(jīng)營和專業(yè)化管理，釋放更多的發(fā)展空間給行業(yè)內(nèi)優(yōu)勢企業(yè)，避免土地資產(chǎn)的閑置和浪費，有效破解土地資源邊“緊缺”邊“沉睡”。此次盤活，是市北開發(fā)區(qū)體制機制改革國企重組以來，利用國有平臺收購閑置低效地，對園區(qū)土地資源進行專業(yè)化管理運營的首次探索，為下步繼續(xù)推動老舊企業(yè)低效用地盤活提供了樣板和借鑒。

四、盤活利用是最終目標，要堅持多措并舉，推動實現(xiàn)騰籠換鳥。清退僵尸企業(yè)、規(guī)范收儲低效用地，最終目的是對土地資源的盤活再利用，在有限的空間內(nèi)，充分激發(fā)土地生產(chǎn)要素，實現(xiàn)畝產(chǎn)效益最大化，進而推動區(qū)域經(jīng)濟不斷向高質量發(fā)展邁進。市北開發(fā)區(qū)一方面搶抓國土空間規(guī)劃調(diào)整機遇，立足園區(qū)發(fā)展方向和現(xiàn)實需求，做精做細園區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)項目布局，統(tǒng)籌考慮鉅鑫鋼帶公司及周邊地塊、項目開發(fā)建設，及時科學合理編制成方連片開發(fā)方案，為下步盤活再利用打好基礎。另一方面，加大高質量招引力度，目前，日照交通能源發(fā)展集團——晟華管業(yè)公司計劃利用該地塊，新上裝配式綠色砼橋梁預制生產(chǎn)線項目，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈向高端延伸，建成達產(chǎn)后，年產(chǎn)值可達4億元。從園區(qū)的實際情況看，目前除鉅鑫鋼帶公司項目外，還有堯王產(chǎn)業(yè)園、百仕達等項目均有意向借勢盤活，要充分利用好這一市場化模式，全面激活存量投資，真正以騰籠換鳥換來發(fā)展效益。

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